O provimento CG nº 02/2016 e o condomínio de lotes (JOTA)

O provimento CG nº 02/2016 e o condomínio de lotes

Por Daniel Cardoso Gomes
Advogado especializado em Direito Imobiliário e sócio do Mannrich, Senra e Vasconcelos Advogados

Por Renata Rugna Vaqueiro
Advogada especializada em Direito Imobiliário e integrante do Mannrich, Senra e Vasconcelos Advogados

A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo publicou em 18 de janeiro deste ano o Provimento CG nº 02/2016, segundo o qual não são reconhecidos os condomínios de lotes. O provimento suprimiu os itens 222.2 e 229 e deu nova redação ao item 293, todos do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ).

As NSCGJ constituem a consolidação da normatividade pertinente aos serviços judiciais e extrajudiciais afetos à Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo e exercem um papel fundamental na aplicação prática da legislação em relação aos mais variados temas. Por essa razão, a exclusão da menção expressa à incorporação de condomínios de lotes, apesar de ser tema controverso, vem em consonância com o entendimento já manifestado pela jurisprudência, para o qual não haveria fundamento jurídico que respaldasse a implementação dessa figura híbrida de empreendimento imobiliário, que pretende conjugar as conveniências da Lei de Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliária, Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, atualmente disciplinado pela Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

Em linhas gerais, entende-se por condomínio de lotes a modalidade de empreendimento imobiliário regida pela Lei nº 4.591/64, na qual as unidades autônomas seriam não as edificações, casas ou apartamentos, mas os próprios lotes de terreno. Nessa modalidade, cabe ao incorporador, em atuação semelhante a do loteador, desenvolver as obras de infraestrutura do empreendimento. Todavia, diferentemente do que ocorre nos loteamentos urbanos, as áreas que permeiam tais unidades autônomas lotes não seriam transferidas para o Poder Público e de livre acesso à população, mas constituiriam áreas comuns de uso privativo dos condôminos.

Em defesa da possibilidade jurídica dessa espécie de incorporação imobiliária, utiliza-se a disposição do artigo 3º do Decreto-lei 271, de 28 de fevereiro de 1967, o qual, inclusive, era expressamente indicado nas NSCGJ até o advento do Provimento CG nº 02/2016. Tal dispositivo permitiria a equiparação do loteador ao incorporador, dos compradores de lote aos condôminos e das obras de infraestrutura à construção da edificação. Essa disposição, segundo tal corrente, autorizaria o desenvolvimento de condomínios de lotes.

Não obstante, no parecer que fundamenta o Provimento CG nº 02/2016, assevera o juiz relator, Dr. Swarai Cervone de Oliveira, que tal dispositivo foi revogado com a vigência da Lei nº 6.766/79, que disciplinou a matéria em sua integralidade, não havendo mais que se falar em equiparação do instituto do loteamento urbano com qualquer outro. Por sua vez, a incorporação imobiliária, regida pela Lei nº 4.591/64, não poderia prescindir da construção das unidades autônomas, sejam apartamentos ou casas, de modo que também não se adequaria ao desenvolvimento do condomínio de lotes.

Discorre ainda o relator sobre os impactos urbanísticos da implementação dessa forma de empreendimento imobiliário meramente pela aplicação do referido decreto-lei, e por consequência da Lei nº 4.591/64, sem a edição de regulamento específico. Isto porque, segundo o referido magistrado, ao ser extraído da esfera de direito público que norteia os loteamentos regulares, esteio da Lei nº 6.766/79 e de suas inúmeras exigências de fito claramente urbanístico, os condomínios de lotes se submeteriam à aplicação da Lei nº 4.591/64, cuja tutela é majoritariamente de direito privado.

Sob essa égide, o desenvolvimento de condomínios de lotes, como mencionado acima, não demandaria a observância de determinados padrões urbanísticos e a destinação de áreas ao Poder Público, inviabilizando assim sua inserção nos bairros já existentes. Essa inserção dos loteamentos urbanos tem fundamental importância no desenvolvimento das cidades, de modo que, no entender do relator, a proliferação indiscriminada de “guetos privados”, originados pelo desenvolvimento dessa modalidade de empreendimento, poderia causar prejuízos consideráveis ponto de vista urbanístico, ambiental e social.

Assim, conclui o relator pela inadmissibilidade do condomínio de lotes no ordenamento jurídico, sendo que sua implementação, quando confrontada os dispositivos legais hoje vigentes, infringiria a Lei de Parcelamento de Solo Urbano. Essa é também a posição do Conselho Superior da Magistratura e da própria Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em diversas decisões administrativas sobre o tema, inclusive naquelas exaradas após a inclusão da menção “condomínio de lotes” nas NSCGJ pelo Provimento CG nº 37/2013. Por essa razão, a manutenção dos itens 222.2 e 229 e da redação original do item 293 das NSCGJ seria incongruente e contrariaria a natureza do referido normativo, ao qual não compete legislar, mas explicitar o teor da legislação vigente e disciplinar sua aplicação.

Por outro lado, apesar da controvérsia jurídica que permeia o tema, não se deve desconsiderar importantes aspectos relacionados à legítima intenção de determinados empreendedores na viabilização de uma estrutura jurídica que se assemelhe ao chamado condomínio de lotes. Afinal, deve o legislador ser sensível às mudanças da sociedade e dos modelos de negócios, de modo a atender determinados anseios da iniciativa privada que possibilitem a consecução legal de negócios e empreendimentos imobiliários claramente almejados pelo mercado e pela sociedade. Note-se que o tema tem impacto em relevantes questões de cunho social, como em relação ao ainda significativo déficit habitacional brasileiro e também à possibilidade de, por meio dessa modalidade de empreendimento imobiliário, fomentar uma atuação colaborativa da iniciativa privada com o Estado na mitigação de preocupações locais quanto à segurança e à qualidade da prestação de serviços públicos.

Importante destacar que tais soluções, quando inseridas no bojo dos condomínios de lotes, evitariam a sujeição do empreendimento à inconveniente instabilidade estrutural verificada em loteamentos fechados, cuja concessão que autoriza a restrição ao acesso das áreas internas, de propriedade da Municipalidade, pode ser revogada a qualquer momento. Em sentido contrário, com a incorporação de condomínios de lotes, as áreas internas, como já mencionado, permanecem de propriedade dos condôminos e mantidas pelo condomínio. Por essa razão afastam-se também as frequentes discussões concernentes à obrigatoriedade/vinculação ao pagamento de contribuições às Associações de Moradores, usualmente constituídas nos loteamentos fechados para a manutenção das áreas públicas. Isto porque, sob a égide da Lei nº 4.591/64, as contribuições dos moradores nos condomínios de lotes têm natureza de cotas condominiais, sendo obrigações de caráter propter rem e oponíveis a todos e quaisquer ingressantes no condomínio.

Nesse sentido, cumpre ressaltar que a matéria ainda é objeto de proposta legislativa que tramita perante a Câmara dos Deputados, na forma do Projeto de Lei nº 3057/2000. Esse projeto, no qual estão compreendidas outras propostas referentes ao parcelamento de solo urbano, pretende também substituir a Lei nº 6.766/79 e disciplinar os condomínios de lotes, ali designados como “condomínio urbanísticos”, como uma modalidade específica de parcelamento, juntamente com o loteamento e desmembramento. Caso aprovada a lei nos exatos termos pretendidos pelos autores do projeto, o condomínio urbanístico consistiria na “divisão de imóvel em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, sendo admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao perímetro do condomínio”, aplicando às relações entre os condôminos do condomínio urbanístico os termos da Lei nº 4.591/64. Todavia, o Projeto de Lei, apresentado em maio de 2000, ainda aguarda inclusão na ordem do dia e apreciação pelo Plenário da Câmara.